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阴影下的蛇道鼠路,县城楼市吸血简史

发表时间:2019-05-27 10:27:44??来源:大精解及规律出码图58零距离信息网??浏览:次?? 【】【】【
打个卡吧,算是对精解及规律出码图人民的一次预警,信不信随你!

提到县城楼市,你会想到什么?

棚改、泡沫……

在更久远的年月里,县城楼市的荒蛮里,写满了两个词:

宰猪、吸血。

我在待毕业的实习期里,曾扎根县城楼市里近两年,在那一片荒原上:

黑暗总是漫长,光明总是短暂。

阴影下的蛇道鼠路上,充满蝇营狗苟。

1

你图的是他的优惠,他却连房子都没想给你盖。

九年前,是我作为实习生入行的第一个年头。

我接触的第一个项目,是几个来自浙江的商人,集资攒起来的一个位于河南某县城的住宅盘。

占地不过百亩,建面区区不过20万。

一个百亩小盘,却花了1000多万做了一个足足有2000的营销中心。

直径4米,高10米的水晶吊灯,从天花板上垂天而下,灼目的光打在金色的大厅中,再反射到置业顾问小姐姐悬于手腕的浪琴表盘上,一切熠熠生辉。

营销中心开放了2个月,客户积累了500多组之后,迟迟未动的工地,终于开工了。

开工仪式当天,七八台桩基上绑满了红绸,当地的一位老领导上台讲话,挥着大手的样子,像极了干部同志。

当天的礼品发了满满一货车。县城汽车站附近,坐着小板儿车、逢人就说“行行好吧”的吴老汉,都领到了一个不粘锅,小板车划起来也更有劲儿了。

诡异的是,开工仪式以后的桩机转了一天,又停了。

更诡异的是,桩机停了四天后的周末,项目又搞了个商业签约仪式。

签约名单里有KFC、电影院、哈根达斯、耐克阿迪,竟然还有营业额排名全国第一的大型连锁超市。

还是那位老领导,还是大手一挥像极了干部同志,还是那个吴老汉又领到一个电磁炉,小板车划的飞快,弯道超车了一辆奥迪。

商业签约后,工地又停工了,与此同时,认筹却开始了。

浓眉大眼的一位浙江老哥,神秘的拿出一套认筹方案:要把房子当成理财产品卖。

先认筹,8个月后开盘;

客户交8万,优惠5%,没选到房,8个月后退9万;交10万,优惠8%,没选到房,8个月后退13万;交15万,优惠10%,,如果没选到房,8个月后退20万。

此时的我,彻底意识到问题的严峻性:

进场了4个月,五证没有一个,工地没有开工,只是搞了两场活动,像极了干部的老领导扯了一个小时,吴老汉领了一套做饭的家伙……

这TM就要圈钱了?

我撒腿就撤,作为一个刚入行的正直少年,着实无法承受良心的谴责。

一周后,这几位浙江老哥圈了7000万,一年后,这个盘仍在打桩。

两年后,我再看到这个盘,已经是在民生大参考的维权节目中,浙江老哥已经不知所踪。

开发商的土地款只交了30%,所以根本不可能有土地证;签约的商家,大都是坑,所谓的签约,只是意向协议,所以根本不可能有连锁超市……

而那些蜂拥而入交钱的当地百姓看到的是:

这是一家来自浙江的房企,见过世面;一千万的售楼部都盖了,还有什么不可能;又有领导讲话,还有耳熟能详的商业进场;交钱有优惠,不买有利息;这么大的公司,这么好的土地,这么高的领导,这么牛的商业……我怕啥!

这不是卖房,这是宰猪。

在过去的数年时间里,这种“宰猪式”的开发模式频频出现在县城中。

因为这里的土地成本更低,土拍流程更不规范,千万资金就能撬动百亩土地的开发,跑路的代价太低;因为这里的预售制度不规范,无证开盘是正常现象;因为这里的人民更好忽悠,风险意识低,但凡有利益,就蜂拥而上……

2

你图的是他的商场,他却连招商都不想给你做。

六年前,我给三线城市里的一个综合体项目,做过前期的项目定位和产品建议。

50万的总体量里,40万是住宅,10万是商业。

40万方的住宅定位和产品建议,做起来得心应手,不到一个月时间就搞定了。但10万方的商业定位和产品建议却足足卡了我们两个月。

在这个小城里,盘踞着一家商业寡头,旗下的MALL把控着这个城市里80%以上的商业流量,剩下的20%流量,再有其他MALL平分。它在过去的几年时间里,逼死过不下五家外地连锁品牌MALL。

在这个小城里,商业不是红海,是死海。

形势至此,解决的办法很简单。

只需要这个盘做足商业自持比例,开出最大优惠的招商条件,把这家寡头商业招商引入到这个盘,就一切迎刃而解。

但是,问题出在开发商身上——

我们不可能自持大体量商业,我们这10万的商业必须销售。

如此一来,问题无解。

开发商里有一位来自深圳的营销副总,把自己关在房间里两天,憋出来一整套集产品、招商、销售于一体的系统化“吸血”方案——

既然是销售,那就要从产品形态上,确保商业是可售的。中心一个盒子MALL,周围一圈商业街,哪怕是四层的也无所谓,加大临街面,多做内街,哪怕有死角也无所谓;

然后把中心的盒子MALL以意向签约的形式名义上盘活。本地商业不来,我们不怕。我们找全国知名的商业企业,王府井就挺好。把意向签约做了,至于“来不来”无所谓。先把签约仪式做大,推广面做宽,要做到人尽皆知,给后期的商户信心,至于以后能不能真的进驻,那是以后的事情;

趁着意向签约的热乎劲儿,抓紧卖商铺,把围绕盒子MALL的一楼、二楼临街铺先卖了,至于高层区的,如果卖不掉,直接抵押给银行。

一切迎刃而解,还得是大城市里来的人吃过见过,真心会玩儿。

第一,成功把10万方的商业切割成4万方的盒子MALL 6万方的街铺;

第二,有了王府井意向签约的盒子MALL,商业就看起来有了核心,让人对未来的人流量充满期许;

第三,有了人流量的期许,围绕盒子MALL的街铺就看起来有了价值,起码低层区的街铺销售没问题;

第四,高层区的街铺,有了低层区的售价背书,即便抵押给银行,抵押价格也不会低。

更关键的是,有了王府井的概念背书,有了商业背书,连40万方的住宅都卖的比周边贵15%。

两年后……

街铺的低层区已经销售七七八八,高层区已经从银行套出来了现金;住宅早已售罄,综合售价比预期高了15%以上;意向签约的王府井在考察完商业环境后,果断撤场……

盒子MALL烂在那里,低层区的街铺租不出去。

住宅里的人图的是商场,万万没想到的是,他连招商都压根没想做。

那个开发商,早已换了个城市。

3

你图的是他的新区,他却……

八年前,我从几位浙江老哥的火坑里跳出来不久,跳进了一个四线县城的新区里。

开发商是个做猪饲料的老哥。

县城里要在老城以北搞新城,老哥的饲料厂恰好位于新城的核心地带,旁边就是规划中的新政府。政府挨着猪饲料厂,显然是不合时宜的,老哥的饲料厂面临拆迁改造。

饲料厂挨着市政府,对面就是市民广场,规划图上还围着一圈的体育场、商场……稳稳的政务核心CBD。

老哥心思活泛,从饲料大王跨越到房地产商,拆了饲料厂,上马搞商品房。

初期在新城规划的概念加持下,房子卖的飞快,老哥喜笑颜开。

卖房子比卖猪饲料相比,难易系数太低了。

四年后,我因为工作的原因,曾再次到过这个县城。

凄冷冬夜里,偌大一个新区漆黑一片,寒风呼啸而过,我站在钢筋混凝土的森林中,满腔悲凉。

这一套套漆黑房子的背后,是一个个被彻底套牢的家庭。

当年的这个新城里,数十家开发商,全都跟老哥一样,没有任何开发经验,都是从其他行业摇身一变,换套行头搞地产。

大家都是一门心思盖房子,一门心思搂票子,几乎没有一家开发商愿意搞配套、搞商业、搞学区……

当年抢房的那些人看到的是,形态各异的规划概念,饱含期冀的未来预期。

但这些预期和概念的背后是:

这个县城真的没有那么多人来填满这个新区;

这些开发者真的没有那么多的心思用配套来填满这个新区。

新区里的人图的是预期,万万没想到的是,他们只想干一票就跑。

4

我认识一个在县城做了多年开发的老朋友。

他的企业,扎根在县城那片广袤且荒蛮的土地上十余年,却始终不曾离开。

我曾经问过他一个问题:

在漫长的时间周期里,县城的地产开发一定会走向萎缩,你们为什么不尝试着走出来?

老哥嘿嘿一笑,只说了一句:

县城里的钱好赚。

这句话的背后,是县城里的钱好骗,县城里的人好收割。

这句话的背后,是隐匿在浓重黑暗的的不堪和苟且,是蛇道鼠路上的蝇营狗苟。

如果有可能的话,请你把这篇文章转发给你身边在县城里的朋友们,并提醒他们:

不要去碰县城里的新区。因为真的没有那么多人填满新城,因为真的没有那么多人愿意去花时间运营新城;

不要去碰县城里充满概念的综合体。因为真的没有那么多的好商业愿意进县城,概念吹得越大,越可能是坑;

不要去碰县城里证件不齐的楼盘,起码要有个土地证。因为无数个野路子的开发商,被大城市里愈发透明的开发制度倒逼到县城里,想割一把就跑;

不要去碰县城里的各种商铺,大概率都是炮灰;

不要抱着任何不切实际的幻想,真的要自住,就老老实实在老城区里买套正经的商品房。

永远抱着一个单纯且纯粹的目的——

我买房,就是为了住,哪里有配套,哪里有学校,哪里有商场,我就住在哪里。

(本文内容仅供参考,不构成投资建议,市场有风险,投资须谨慎)

责任编辑:葫芦娃